Bán đất có chịu thuế GTGT không là thắc mắc phổ biến của nhiều cá nhân và doanh nghiệp khi tham gia giao dịch bất động sản, đặc biệt khi các quy định thuế đang có dấu hiệu thay đổi lớn. Từ năm 2026, việc áp dụng thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí chuyển nhượng và lợi nhuận, đòi hỏi sự nắm bắt kịp thời để tránh các rủi ro tài chính không đáng có. Cùng Công ty kế toán ACC khám phá chi tiết qua bài viết dưới đây.

1. Bán đất có chịu thuế GTGT không từ 2026

Từ năm 2026, theo các quy định dự kiến trong Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi, hoạt động bán đất – cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất – sẽ chính thức chịu thuế GTGT với mức thuế suất 10%. Điều này đánh dấu sự thay đổi lớn so với quy định hiện hành, nơi quyền sử dụng đất được coi là đối tượng không chịu thuế GTGT theo Điều 5 của Luật Thuế giá trị gia tăng.

Lý do cho sự điều chỉnh này nhằm mở rộng cơ sở thu thuế, đảm bảo tính công bằng trong hệ thống thuế quốc gia, đồng thời phù hợp với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế. Cụ thể, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân, hoặc giữa doanh nghiệp với cá nhân, sẽ phải kê khai và nộp thuế GTGT dựa trên giá chuyển nhượng, trừ đi các khoản khấu trừ hợp pháp nếu áp dụng phương pháp khấu trừ. Ví dụ, nếu một lô đất được bán với giá 5 tỷ đồng, số thuế GTGT phải nộp có thể lên đến 500 triệu đồng, chưa kể các chi phí liên quan khác.

Sự thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến người bán mà còn đến người mua, vì giá đất có thể tăng để bù đắp phần thuế mới. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ cần điều chỉnh chiến lược định giá và hạch toán để duy trì lợi nhuận, trong khi cá nhân cần chuẩn bị hồ sơ kê khai đầy đủ để tránh phạt hành chính.

Tổng thể, quy định mới nhấn mạnh vào việc coi quyền sử dụng đất như một loại hàng hóa chịu thuế, giúp nhà nước tăng nguồn thu ngân sách cho phát triển hạ tầng. Để áp dụng chính xác, các bên tham gia giao dịch nên tham khảo hướng dẫn chi tiết từ cơ quan thuế địa phương ngay khi luật chính thức ban hành.

2. Quy định hiện hành về thuế GTGT đối với hoạt động bán đất

Hiện nay, theo Luật Thuế giá trị gia tăng, hoạt động bán đất – tức chuyển nhượng quyền sử dụng đất – không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT. Cụ thể, quyền sử dụng đất được liệt kê trong danh mục các đối tượng không chịu thuế tại Điều 5, vì đất đai không được coi là hàng hóa thông thường mà là tài nguyên quốc gia do Nhà nước quản lý.

Thay vào đó, các giao dịch này chủ yếu chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với mức 2% trên giá chuyển nhượng đối với cá nhân, hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp nếu là doanh nghiệp. Ví dụ, khi một cá nhân bán quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc thổ cư, họ chỉ cần kê khai thuế TNCN mà không phải lo về GTGT, giúp giảm gánh nặng tài chính tạm thời.

Tuy nhiên, nếu giao dịch liên quan đến nhà ở hoặc công trình trên đất, phần giá trị tăng thêm từ xây dựng có thể chịu thuế GTGT nếu doanh nghiệp thực hiện. Quy định này nhằm bảo vệ người dân, đặc biệt ở khu vực nông thôn, nơi giao dịch đất đai thường mang tính tự phát và quy mô nhỏ.

Các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 181/2025/NĐ-CP cũng xác nhận rõ ràng rằng chỉ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ mới chịu thuế GTGT, loại trừ quyền sử dụng đất thuần túy. Do đó, bán đất hiện tại là khôn chịu thuế GTGT, nhưng các bên vẫn phải tuân thủ thủ tục công chứng hợp đồng và nộp thuế TNCN tại chi cục thuế quận/huyện. Việc nắm bắt quy định này giúp tránh nhầm lẫn, đặc biệt khi một số trường hợp lạm dụng để trốn thuế bằng cách tách biệt giá đất và giá nhà.

>> Đọc thêm: Hướng dẫn kê khai bổ sung thuế GTGT

Xem thêm: Mức áp thuế GTGT suất ăn công nghiệp mới nhất

3. Tác động của quy định mới từ 2026 đến giao dịch bất động sản

Sự thay đổi từ năm 2026 sẽ mang lại nhiều tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản, nơi thắc mắc bán đất có chịu thuế GTGT không chuyển từ câu trả lời phủ định sang khẳng định. Với mức thuế 10%, chi phí giao dịch có thể tăng 8-10% so với hiện tại, dẫn đến giá đất đẩy cao hơn để người bán bù đắp, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận của người mua có thu nhập trung bình.

Đối với doanh nghiệp, việc áp dụng thuế GTGT cho phép khấu trừ đầu vào, như chi phí khảo sát hoặc pháp lý, giúp tối ưu hóa dòng tiền nhưng đòi hỏi hệ thống kế toán chặt chẽ hơn. Cá nhân bán đất sẽ phải chuyển sang phương pháp trực tiếp hoặc khấu trừ tùy theo quy mô, với các khoản miễn thuế có thể áp dụng cho đất nông nghiệp dưới hạn mức nhất định theo Luật Thuế giá trị gia tăng.

Hơn nữa, quy định mới khuyến khích minh bạch hóa giao dịch, giảm tình trạng "chuyển nhượng miệng" để trốn thuế, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước ước tính hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm. Tuy nhiên, ở giai đoạn chuyển tiếp, với các hợp đồng ký trước 2026 vẫn áp dụng quy định cũ, đòi hỏi kiểm tra kỹ lưỡng thời điểm hiệu lực. Các nhà đầu tư cần đánh giá rủi ro, như điều chỉnh giá bán hoặc chọn hình thức góp vốn thay vì chuyển nhượng trực tiếp để giảm thuế. Tổng thể, thay đổi này thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, nhưng đòi hỏi sự hỗ trợ từ các dịch vụ kế toán chuyên nghiệp để xử lý hồ sơ thuế hiệu quả.

4. Câu hỏi thường gặp

Bán đất có chịu thuế GTGT không nếu là đất nông nghiệp?

Từ năm 2026, đất nông nghiệp khi chuyển nhượng quyền sử dụng cũng sẽ chịu thuế GTGT 10% theo Luật Thuế giá trị gia tăng, trừ trường hợp miễn thuế cho diện tích dưới hạn mức giao đất theo quy định pháp luật. Người bán cần kê khai giá chuyển nhượng thực tế, và có thể khấu trừ các chi phí đầu tư cải tạo đất nếu chứng minh được.

Làm thế nào để tính thuế GTGT khi bán đất từ 2026?

Thuế GTGT được tính bằng 10% trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo phương pháp trực tiếp (10% trên doanh thu) hoặc khấu trừ (10% trên giá trị gia tăng) tùy đối tượng theo Luật Thuế giá trị gia tăng. Ví dụ, với giá bán 2 tỷ đồng, thuế là 200 triệu đồng nếu áp dụng trực tiếp. Các bên phải lập hóa đơn GTGT và nộp tại cơ quan thuế trong thời hạn quy định để tránh phạt chậm nộp.

Có trường hợp miễn thuế GTGT khi bán đất không?

Có, một số trường hợp như chuyển nhượng đất tái định cư hoặc đất được Nhà nước giao miễn phí có thể được miễn thuế GTGT theo các khoản miễn thuế tại Luật Thuế giá trị gia tăng. Tuy nhiên, cần có quyết định của cơ quan nhà nước xác nhận, và người bán phải cung cấp hồ sơ đầy đủ khi kê khai. Điều này giúp hỗ trợ các đối tượng chính sách, nhưng không áp dụng rộng rãi cho giao dịch thương mại thông thường.

Bán đất có chịu thuế GTGT không từ năm 2026 sẽ là có, với mức 10% theo quy định mới của Luật Thuế giá trị gia tăng, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ và chiến lược tài chính để tránh tăng chi phí không cần thiết. Việc nắm bắt kịp thời giúp bạn tối ưu hóa lợi ích trong giao dịch bất động sản. Để nhận tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ kê khai thuế chính xác, hãy liên hệ Công ty kế toán ACC ngay hôm nay.