Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công ty dịch vụ kế toán ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Trách nhiệm lập và nộp báo cáo tài chính

Ban quản trị tòa nhà chung cư là đơn vị kế toán theo quy định tại Luật Kế toán 2015, do đó phải lập và nộp báo cáo tài chính (Báo cáo tài chính) hàng năm, bất kể phương pháp kê khai thuế giá trị gia tăng (GTGT). Việc nộp tờ khai thuế GTGT theo mẫu 04/GTGT (phương pháp trực tiếp trên doanh thu, với tỷ lệ 5% trên doanh thu phí quản lý và dịch vụ) chỉ liên quan đến nghĩa vụ thuế GTGT theo Thông tư 219/2013/TT-BTC, không thay thế cho việc lập Báo cáo tài chính. Cơ quan thuế yêu cầu nộp Báo cáo tài chính cuối năm để kiểm tra tính minh bạch tài chính và tuân thủ chế độ kế toán, đặc biệt với các tổ chức quản lý chung cư theo Luật Nhà ở 2023. Nếu không nộp, đơn vị có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 41/2018/NĐ-CP.

Vì Ban quản trị chung cư áp dụng phương pháp trực tiếp trên doanh thu cho thuế GTGT và thường là tổ chức phi lợi nhuận, việc lập Báo cáo tài chính có thể đơn giản hóa theo Thông tư 133/2016/TT-BTC (hướng dẫn chế độ kế toán cho doanh nghiệp nhỏ và vừa). Báo cáo tài chính bao gồm Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh (hoặc hoạt động phi lợi nhuận), Thuyết minh báo cáo tài chính. Doanh thu ghi nhận toàn bộ phí thu từ cư dân (không khấu trừ GTGT đầu vào), chi phí là các khoản chi thực tế cho quản lý, bảo trì. Lợi nhuận (nếu có) thường được chuyển vào quỹ bảo trì, không phân phối.

Bước 1: Thu thập và phân loại chứng từ

Xem thêm: Cho mình hỏi nộp thuế thu nhập cá nhân nhầm mã cơ quan nhận. Giờ ra ngân hàng làm điều chỉnh thì có cần lên cơ quan thuế làm điều chỉnh nữa không ạ?

Thu thập tất cả hóa đơn, biên lai thu phí quản lý, chi phí vận hành (điện nước, bảo vệ, sửa chữa) trong năm. Phân loại doanh thu (phí quản lý, phí dịch vụ) và chi phí (chi phí hoạt động, khấu hao tài sản chung cư nếu áp dụng). Đảm bảo chứng từ hợp lệ theo Luật Kế toán 2015, loại trừ các khoản không liên quan đến hoạt động quản lý.

Bước 2: Lập các báo cáo cơ bản

Sử dụng mẫu theo Thông tư 133/2016/TT-BTC: Lập Bảng cân đối kế toán với tài sản (tiền mặt, khoản phải thu từ cư dân), nguồn vốn (quỹ cư dân, quỹ bảo trì). Báo cáo kết quả hoạt động ghi doanh thu thực tế, trừ chi phí để tính thặng dư (nếu có). Không cần tính GTGT đầu vào khấu trừ do phương pháp trực tiếp.

Bước 3: Hoàn thiện và kiểm tra

Lập Thuyết minh giải thích các chỉ tiêu chính, như cơ sở thu phí theo Quyết định của Ban quản trị. Kiểm tra số dư cuối năm khớp với sổ sách kế toán. Nộp Báo cáo tài chính cho cơ quan thuế qua hệ thống iHTKK hoặc eTax trước ngày 90 ngày kể từ ngày kết thúc năm tài chính (thường 31/3 năm sau).

Bước 4: Nộp và lưu trữ

Nộp kèm theo quyết toán thuế (nếu áp dụng) cho cơ quan thuế quản lý. Lưu trữ hồ sơ gốc ít nhất 10 năm theo Luật Kế toán 2015.

Xem thêm: Anh chị cho em hỏi chút ạ, công ty em cho thuê tài sản (Cụ thể là Máy xúc) thì hiện tại thuế suất giá trị gia tăng là bao nhiêu % thế ạ. Em tra nhiều nguồn cứ giảm thuế với 10% nên em chưa rõ. Anh chị đi qua hỗ trợ em với ạ.

Xử lý tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN)

Ban quản trị chung cư thường không phát sinh thu nhập chịu thuế TNDN vì hoạt động phi lợi nhuận, chỉ thu chi phí quản lý theo Luật Nhà ở 2023. Do đó, tờ khai thuế TNDN (mẫu 03/TNDN) khai báo doanh thu và chi phí thực tế, dẫn đến thu nhập chịu thuế bằng 0 hoặc thặng dư chuyển quỹ. Theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025, nếu có thu nhập từ dịch vụ ngoài (như cho thuê không gian chung), tính thuế 20% trên lợi nhuận. Khai tạm tính hàng quý và quyết toán năm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.

• Doanh thu: Ghi nhận toàn bộ phí thu (không bao gồm GTGT đã nộp theo phương pháp trực tiếp).
• Chi phí khấu trừ: Các khoản chi hợp lý, có chứng từ (lương nhân viên, bảo trì), không bao gồm chi phí cá nhân.
• Thu nhập chịu thuế: Doanh thu trừ chi phí; nếu âm hoặc bằng 0, không nộp thuế.
• Nộp tờ khai: Qua hệ thống thuế điện tử, trước ngày 20 của tháng đầu quý sau (tạm tính) và 90 ngày sau năm tài chính (quyết toán).

Việc tuân thủ giúp tránh phạt chậm nộp và đảm bảo minh bạch tài chính cho cư dân. Tuân thủ đúng quy định còn hỗ trợ kiểm toán nội bộ và tranh chấp pháp lý sau này. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công ty dịch vụ kế toán ACC.