Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công ty dịch vụ kế toán ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Cơ sở pháp lý

Việc kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được quy định tại Thông tư 18/2026/TT-BTC. Theo đó, cá nhân cho thuê tài sản phải kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nếu tổng thu nhập từ hoạt động này từ 500 triệu đồng/năm trở lên. Trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê, thu nhập được tính tổng hợp từ tất cả các hợp đồng để xác định ngưỡng chịu thuế, tránh kê khai riêng lẻ dẫn đến sai sót.

Đối tượng và điều kiện kê khai

• Cá nhân cư trú có thu nhập từ cho thuê tài sản (như nhà ở, đất đai, máy móc) phải kê khai nếu tổng doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở lên theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.
• Nếu dưới 500 triệu đồng/năm, cá nhân được miễn thuế TNCN, nhưng vẫn cần lưu trữ hợp đồng để chứng minh khi cơ quan thuế kiểm tra.
• Với nhiều hợp đồng, không kê khai riêng từng hợp đồng mà tổng hợp doanh thu để áp dụng phương pháp khoán thuế (phổ biến cho cá nhân) hoặc kê khai theo từng quý nếu đăng ký phương pháp khấu trừ.

Cách tính thuế cho trường hợp nhiều hợp đồng

Thu nhập từ cho thuê tài sản được tính tổng hợp từ tất cả hợp đồng trong kỳ tính thuế (tháng/quý/năm). Theo Phụ lục I Thông tư 18/2026/TT-BTC:

Xem thêm: Mọi người cho em hỏi. Nhà em làm dịch vụ sửa chữa điện thoại, thay pin, dán cường lực thì thuế là 7% hay 4,5% ạ nhà em có kèm bán lẻ thì khi thay pin cho khách có cần tách riêng thuế bán lẻ pin 1,5% và thuế dịch vụ sửa chữa pin không ạ.

• Thuế GTGT: Tỷ lệ 5% trên doanh thu.
• Thuế TNCN: Tỷ lệ 5% trên doanh thu.
• Tổng thuế phải nộp: 10% trên tổng doanh thu từ tất cả hợp đồng. Ví dụ, nếu tổng doanh thu từ 5 hợp đồng là 200 triệu đồng/năm, số thuế phải nộp là 20 triệu đồng (không khấu trừ chi phí).
• Nếu có chi phí hợp lý (như sửa chữa tài sản), có thể đăng ký phương pháp kê khai để khấu trừ, nhưng phải có hóa đơn chứng từ đầy đủ.

Quy trình kê khai thuế

Vì câu hỏi tập trung vào cách kê khai với nhiều hợp đồng, quy trình được thực hiện theo phương pháp khoán (phù hợp cá nhân), nộp tại Chi cục Thuế nơi cư trú hoặc nơi có tài sản cho thuê. Các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Xác định và tổng hợp doanh thu

Tập hợp tất cả hợp đồng cho thuê tài sản trong kỳ (tháng/quý), tính tổng doanh thu chưa trừ chi phí. Lưu ý ghi nhận doanh thu theo ngày thanh toán thực tế, không phân biệt hợp đồng riêng lẻ. Nếu doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm, không cần kê khai nhưng phải báo cáo khi cơ quan thuế yêu cầu theo Thông tư 18/2026/TT-BTC. Thời gian thực hiện: Trước ngày 20 của tháng đầu quý sau.

Bước 2: Đăng ký phương pháp tính thuế

Nộp hồ sơ đăng ký tại Chi cục Thuế để chọn phương pháp khoán hoặc kê khai. Với nhiều hợp đồng, khuyến nghị phương pháp khoán để đơn giản hóa. Hồ sơ bao gồm:

• Tờ khai đăng ký phương pháp tính thuế (Mẫu 01-ĐK-TCT theo Thông tư 105/2020/TT-BTC).
• Bản sao hợp đồng cho thuê (tất cả hợp đồng liên quan).
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản (sổ đỏ, giấy đăng ký).

Xem thêm: Em tạo giấy phép kinh doanh xong rồi, tạo luôn tài khoản ngân hàng hộ kinh doanh rồi, nhưng em thắc mắc em chuyển khoản từ cá nhân vào tài khoản hộ kinh doanh để thanh toán nhà cung cấp thì có phải giải trình số tiền vào đó không ạ?

Thời hạn: Trước khi phát sinh doanh thu hoặc chậm nhất ngày 15/12 năm trước năm phát sinh.

Bước 3: Lập và nộp tờ khai thuế

Sử dụng phần mềm hỗ trợ kê khai (iHTKK) hoặc cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế để lập Tờ khai thuế GTGT và TNCN (theo Thông tư 18/2026/TT-BTC). Tổng hợp doanh thu từ nhiều hợp đồng vào một tờ khai duy nhất, không tách riêng. Nộp chậm sẽ bị phạt tùy mức độ, theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP. Thời hạn nộp: Ngày 20 của tháng đầu quý sau (nếu khoán theo quý) hoặc ngày 20 tháng sau (nếu theo tháng).

Bước 4: Nộp thuế và lưu trữ hồ sơ

Chuyển khoản nộp thuế vào tài khoản cơ quan thuế qua ngân hàng hoặc kho bạc. Lưu trữ toàn bộ hợp đồng, biên lai thu tiền từ các hợp đồng ít nhất 10 năm để đối chiếu khi thanh tra. Nếu phát hiện sai sót, điều chỉnh bổ sung trong vòng 10 năm theo Luật Quản lý thuế 2019.

Việc tuân thủ kê khai đúng quy định giúp tránh phạt hành chính theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP và đảm bảo quyền lợi khấu trừ thuế đầu vào nếu áp dụng. Đồng thời, giúp cá nhân quản lý tài chính minh bạch, tránh rủi ro pháp lý lâu dài.

Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công ty dịch vụ kế toán ACC.