Quyết toán thuế TNCN cho cá nhân cho thuê nhà là một thủ tục quan trọng mà người có thu nhập từ việc cho thuê bất động sản cần thực hiện để hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Việc nắm rõ quy trình và các quy định mới nhất sẽ giúp bạn tránh được các rủi ro về pháp lý và tối ưu hóa quyền lợi của mình. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết và cập nhật nhất về thủ tục này, đồng hành cùng Công ty dịch vụ kế toán ACC để bạn có cái nhìn tổng quan và dễ dàng thực hiện.

1. Quyết toán thuế TNCN cho cá nhân cho thuê nhà

Quyết toán thuế TNCN cho cá nhân cho thuê nhà thường được hiểu là việc xác định nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng, kho bãi và các bất động sản khác trong năm. Tuy nhiên, đối với cá nhân cho thuê bất động sản, thủ tục trọng tâm là kê khai doanh thu và nộp thuế theo quy định, không áp dụng cơ chế quyết toán thuế TNCN hằng năm như đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công.

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, xác định thuế TNCN trên phần doanh thu vượt mức được trừ theo quy định. Từ năm 2026, ngưỡng doanh thu này là 1 tỷ đồng/năm theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Cá nhân cần xác định tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê trong năm, thực hiện kê khai theo mẫu và thời hạn tương ứng. Trường hợp phát sinh số thuế đã nộp thừa hoặc cần điều chỉnh thông tin kê khai, cá nhân thực hiện thủ tục xử lý theo quy định về quản lý thuế.

Việc kê khai đúng doanh thu và nghĩa vụ thuế giúp cá nhân hạn chế nguy cơ bị truy thu, tính tiền chậm nộp hoặc xử phạt vi phạm hành chính trong quá trình quản lý thuế.

2. Đối tượng và điều kiện áp dụng

Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản cần xác định tổng doanh thu trong năm để thực hiện nghĩa vụ thuế phù hợp. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Nghị định 141/2026/NĐ-CP, các trường hợp cần lưu ý gồm:

• Cá nhân có tổng doanh thu cho thuê bất động sản trong năm trên 1 tỷ đồng: Thực hiện nghĩa vụ thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định. Đối với hoạt động cho thuê bất động sản không bao gồm kinh doanh lưu trú, thuế TNCN được tính trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng với thuế suất 5%.
• Cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê tại các địa điểm khác nhau: Cần tổng hợp doanh thu từ các hợp đồng để xác định ngưỡng doanh thu và nghĩa vụ thuế trong năm.
• Cá nhân có hợp đồng cho thuê được tổ chức thuê khai thuế, nộp thuế thay: Việc kê khai, nộp thuế được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định pháp luật về quản lý thuế.

Cá nhân cho thuê bất động sản cần có thông tin đăng ký thuế và chuẩn bị hồ sơ kê khai theo quy định. Trường hợp doanh thu trong năm từ 1 tỷ đồng trở xuống, cá nhân thuộc diện không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê bất động sản, nhưng vẫn thực hiện nghĩa vụ thông báo doanh thu theo quy định.

Lưu ý, hoạt động kinh doanh lưu trú được phân biệt với hoạt động cho thuê bất động sản thông thường. Việc xác định nghĩa vụ thuế cần căn cứ vào bản chất hoạt động kinh doanh và dịch vụ thực tế cung cấp.

Xem thêm: Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà

3. Hồ sơ và thủ tục kê khai thuế

Đối với cá nhân trực tiếp khai thuế từ hoạt động cho thuê bất động sản, hồ sơ được thực hiện theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC. Hồ sơ kê khai gồm:

• Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/BĐS.
• Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê theo Mẫu số 01/BK-BĐS.
• Hợp đồng cho thuê bất động sản và tài liệu liên quan để xác định doanh thu, thời hạn thuê, kỳ thanh toán.
• Chứng từ nộp thuế và tài liệu liên quan khác trong trường hợp cần đối chiếu, điều chỉnh nghĩa vụ thuế.

Quy trình thực hiện kê khai thuế gồm các bước sau:

Bước 1: Xác định tổng doanh thu và số thuế phải nộp trong năm

Cá nhân rà soát các hợp đồng cho thuê bất động sản, xác định tổng doanh thu phát sinh trong năm và đối chiếu với ngưỡng doanh thu 1 tỷ đồng/năm. Đối với hoạt động cho thuê bất động sản không bao gồm kinh doanh lưu trú, thuế TNCN được tính theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm – 1 tỷ đồng) × 5%

Công thức được áp dụng khi doanh thu năm vượt 1 tỷ đồng. Thuế GTGT được xác định theo quy định tương ứng đối với hoạt động cho thuê bất động sản. Doanh thu tính thuế được xác định theo quy định pháp luật, không tự ý khấu trừ các khoản chi phí phát sinh.

Bước 2: Chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ kê khai

Cá nhân chuẩn bị tờ khai Mẫu số 01/BĐS và phụ lục Mẫu số 01/BK-BĐS, đồng thời kiểm tra thông tin về người cho thuê, bất động sản, hợp đồng và doanh thu. Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê, cần kê khai đầy đủ thông tin theo từng bất động sản trong phụ lục tương ứng.

Bước 3: Nộp hồ sơ kê khai thuế đến cơ quan thuế

Cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Hồ sơ có thể được nộp theo phương thức điện tử hoặc phương thức khác theo hướng dẫn của cơ quan thuế.

Cá nhân có thể lựa chọn khai thuế 2 lần trong năm, gồm lần đầu chậm nhất ngày 31/7 của năm tính thuế và lần tiếp theo chậm nhất ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo; hoặc lựa chọn khai một lần trong năm, chậm nhất ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Bước 4: Nộp thuế và xử lý số thuế đã nộp

Sau khi xác định số thuế phải nộp, cá nhân thực hiện nộp thuế theo thời hạn quy định. Trường hợp phát hiện sai sót về doanh thu hoặc số thuế đã kê khai, cá nhân thực hiện khai bổ sung theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Việc xử lý số thuế nộp thừa được thực hiện theo thủ tục hoàn thuế hoặc bù trừ nghĩa vụ thuế nếu đáp ứng điều kiện.

Xem thêm: Ủy quyền cho thuê nhà có phải nộp thuế không?

4. Những lưu ý quan trọng khi kê khai thuế

Khi thực hiện quyết toán thuế TNCN cho cá nhân cho thuê nhà, cá nhân cần lưu ý một số nội dung sau để kê khai đúng nghĩa vụ thuế và hạn chế sai sót:

• Thời hạn kê khai: Cá nhân trực tiếp khai thuế có thể lựa chọn khai 2 lần/năm hoặc khai một lần/năm theo thời hạn quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Trường hợp nộp hồ sơ chậm, cá nhân có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế.
• Xác định đúng doanh thu tính thuế: Cá nhân cần tổng hợp doanh thu từ các hợp đồng cho thuê bất động sản trong năm, bao gồm các khoản thu theo hợp đồng thuộc doanh thu cho thuê. Việc xác định doanh thu phải căn cứ vào thỏa thuận và thực tế phát sinh.
• Trường hợp doanh thu không vượt 1 tỷ đồng/năm: Cá nhân cho thuê bất động sản thuộc diện không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN, nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thông báo doanh thu theo quy định.
• Phân biệt cho thuê bất động sản và kinh doanh lưu trú: Hoạt động cho thuê nhà dài hạn và cung cấp dịch vụ lưu trú có thể áp dụng cách xác định nghĩa vụ thuế khác nhau. Cá nhân cần căn cứ vào hoạt động thực tế để kê khai đúng loại hình.
• Xử lý số thuế nộp thừa hoặc nộp thiếu: Trường hợp đã nộp thiếu, cá nhân cần nộp bổ sung và tiền chậm nộp nếu phát sinh. Trường hợp nộp thừa, cá nhân có thể đề nghị hoàn thuế hoặc bù trừ vào nghĩa vụ thuế khác theo quy định.
• Khai thuế thay, nộp thuế thay: Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên thuê là tổ chức thực hiện khai thuế, nộp thuế thay, các bên cần ghi rõ nội dung này trong hợp đồng và thực hiện theo quy định tương ứng.

5. Câu hỏi thường gặp

Cá nhân cho thuê nhà có bắt buộc phải quyết toán thuế TNCN hàng năm không?

Cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện kê khai doanh thu và nộp thuế theo quy định, không áp dụng thủ tục quyết toán thuế TNCN hằng năm như đối với tiền lương, tiền công. Cá nhân cần tổng hợp doanh thu từ hoạt động cho thuê để xác định nghĩa vụ thuế và thực hiện thông báo doanh thu, kê khai theo thời hạn tương ứng.

Nếu quên không nộp hồ sơ kê khai thuế đúng hạn thì bị xử lý như thế nào?

Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế chậm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định về xử phạt trong lĩnh vực thuế. Mức phạt phụ thuộc vào thời gian chậm nộp và tính chất vi phạm; trường hợp phát sinh số thuế chậm nộp, cá nhân còn phải nộp tiền chậm nộp theo quy định.

Cá nhân cho thuê nhà có được ủy quyền cho người khác thực hiện kê khai thuế không?

Cá nhân có thể ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác thực hiện thủ tục kê khai thuế theo quy định pháp luật về quản lý thuế và pháp luật dân sự. Trường hợp tổ chức thuê bất động sản có thỏa thuận khai thuế, nộp thuế thay, việc thực hiện được căn cứ vào hợp đồng và hồ sơ khai thuế tương ứng.

Việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ quyết toán thuế TNCN cho cá nhân cho thuê nhà không chỉ giúp bạn tuân thủ pháp luật mà còn tránh được các rủi ro về xử phạt hành chính. Nếu bạn cần hỗ trợ chi tiết hoặc muốn được tư vấn chuyên sâu về hồ sơ, thủ tục, hãy liên hệ Công ty dịch vụ kế toán ACC để được đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả nhất.