Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng là một trong những thủ tục hành chính phức tạp và chịu sự quản lý chặt chẽ nhất trong lĩnh vực xây dựng hiện nay. Việc nắm vững quy trình, hồ sơ và các yêu cầu pháp lý không chỉ giúp chủ đầu tư tránh được rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo tiến độ dự án. Để hiểu rõ hơn về quy trình này, mời bạn đọc cùng Công ty dịch vụ kế toán tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

1. Chi tiết thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng

Trình tự thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ

Chủ đầu tư thu thập, lập đầy đủ các tài liệu theo quy định tại Mục 4. Hồ sơ phải được sắp xếp khoa học, đóng thành tập, có danh mục tài liệu kèm theo. Đối với các bản vẽ thiết kế, cần đảm bảo đúng tỷ lệ, đầy đủ chữ ký, dấu của đơn vị thiết kế và chủ đầu tư.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Chủ đầu tư nộp hồ sơ trực tiếp hoặc qua cổng dịch vụ công trực tuyến tại Sở Xây dựng địa phương nơi có công trình. Đối với nhà cao tầng thuộc dự án nhóm A, thẩm quyền cấp phép thuộc Bộ Xây dựng. Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ và ghi giấy biên nhận.

Bước 3: Thẩm định hồ sơ

Cơ quan cấp phép tiến hành thẩm định hồ sơ, đối chiếu với quy hoạch xây dựng, quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn xây dựng. Trường hợp cần thiết, cơ quan cấp phép có thể lấy ý kiến của các cơ quan liên quan về phòng cháy chữa cháy, môi trường, hạ tầng kỹ thuật.

Bước 4: Nhận kết quả

Thời gian giải quyết hồ sơ cấp giấy phép xây dựng nhà cao tầng là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp hồ sơ cần bổ sung, cơ quan cấp phép phải thông báo bằng văn bản một lần duy nhất trong thời hạn 10 ngày làm việc. Sau khi nhận được giấy phép, chủ đầu tư phải thực hiện đúng nội dung giấy phép và các quy định về quản lý chất lượng công trình.

2. Các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng

Không phải mọi công trình nhà cao tầng đều thuộc diện phải xin cấp phép. Tuy nhiên, phần lớn các dự án nhà cao tầng phục vụ mục đích ở, thương mại, dịch vụ hoặc hỗn hợp đều nằm trong diện bắt buộc. Cụ thể, các trường hợp phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng bao gồm:

• Công trình nhà ở cao tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở có quy mô từ 9 tầng trở lên hoặc có chiều cao trên 28m.
• Công trình hỗn hợp cao tầng kết hợp ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ có tổng diện tích sàn xây dựng lớn.
• Công trình nhà cao tầng xây dựng trong khu vực đô thị, khu vực có quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt nhưng chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất.
• Công trình nhà cao tầng xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi công năng sử dụng hoặc mở rộng quy mô.
• Công trình nhà cao tầng thuộc dự án có vốn đầu tư nước ngoài, dự án có yêu cầu đặc thù về an ninh, quốc phòng.

Việc xác định đúng trường hợp phải xin phép giúp chủ đầu tư tránh được hành vi xây dựng không phép, trái phép và các chế tài xử phạt hành chính nghiêm khắc theo quy định.

Xem thêm: Quy định giấy phép xây dựng trong cụm công nghiệp

3. Yêu cầu về điều kiện trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng

Trước khi tiến hành nộp hồ sơ, chủ đầu tư cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện tiên quyết theo quy định tại Luật Xây dựng 2025 và Nghị định số 217/2026/NĐ-CP. Các điều kiện này bao gồm:

• Có quyền sử dụng đất hợp pháp: Chủ đầu tư phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Phù hợp với quy hoạch xây dựng: Khu đất đề nghị cấp phép phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt.
• Đáp ứng yêu cầu về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, khoảng lùi và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc khác.
• Có thiết kế cơ sở hoặc thiết kế kỹ thuật được thẩm định, phê duyệt theo quy định đối với công trình yêu cầu phải thẩm định.
• Đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, an toàn công trình, bảo vệ môi trường và hạ tầng kỹ thuật liên quan.
• Đối với nhà cao tầng có tầng hầm, phải có ý kiến chấp thuận của cơ quan quản lý về địa chất công trình, an toàn công trình lân cận.

Xem thêm: Chi tiết thủ tục xin giấy phép xây dựng bể bơi

4. Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà cao tầng được quy định cụ thể tại Nghị định số 217/2026/NĐ-CP. Chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định.
• Bản sao có chứng thực một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất còn hiệu lực.
• Bản sao có chứng thực quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng (nếu có).
• Bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công đã được thẩm định, phê duyệt, bao gồm: bản vẽ mặt bằng tổng thể, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, bản vẽ kết cấu, bản vẽ hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy.
• Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng đối với công trình thuộc diện phải thẩm tra.
• Giấy tờ chứng minh năng lực của tổ chức, cá nhân thiết kế (chứng chỉ hành nghề, chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng).
• Văn bản chấp thuận về phòng cháy chữa cháy của cơ quan có thẩm quyền đối với công trình nhà cao tầng.
• Báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc kế hoạch bảo vệ môi trường đã được phê duyệt (nếu thuộc diện yêu cầu).
• Văn bản thỏa thuận về đấu nối hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp thoát nước, điện, viễn thông) với cơ quan quản lý chuyên ngành.

Lưu ý thực tế: Chủ đầu tư nên kiểm tra kỹ tính pháp lý của từng loại giấy tờ, đảm bảo bản vẽ thiết kế được đóng dấu thẩm định, phê duyệt đầy đủ. Hồ sơ nộp không đúng quy định sẽ bị trả lại và kéo dài thời gian xử lý.

5. Chi phí thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng

Chi phí thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng bao gồm các khoản chính sau:

• Lệ phí cấp giấy phép xây dựng: Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, áp dụng theo từng địa phương và loại công trình.
• Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng: Áp dụng đối với công trình thuộc diện phải thẩm tra, mức phí tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị công trình.
• Chi phí lập bản vẽ thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công: Phụ thuộc vào quy mô, độ phức tạp của công trình và đơn giá của đơn vị tư vấn thiết kế.
• Chi phí thẩm định phê duyệt thiết kế về phòng cháy chữa cháy: Áp dụng theo quy định của Bộ Công an.
• Chi phí đánh giá tác động môi trường (nếu có): Tùy thuộc vào quy mô dự án và yêu cầu của cơ quan quản lý môi trường.
• Các chi phí khác: Chi phí đo đạc, khảo sát địa chất, chi phí dịch vụ tư vấn pháp lý (nếu sử dụng dịch vụ).

Chủ đầu tư cần dự trù đầy đủ các khoản chi phí này để đảm bảo quá trình xin phép diễn ra thuận lợi, không bị gián đoạn do thiếu kinh phí.

6. Dịch vụ hỗ trợ thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng tại Công ty dịch vụ kế toán

Việc tự thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng có thể gặp nhiều khó khăn do quy định pháp luật phức tạp, hồ sơ yêu cầu nhiều loại giấy tờ chuyên ngành. Sử dụng dịch vụ hỗ trợ tại Công ty dịch vụ kế toán mang lại nhiều lợi ích thiết thực:

• Tiết kiệm chi phí: Dịch vụ trọn gói giúp chủ đầu tư tối ưu hóa các khoản chi phí phát sinh, tránh lãng phí do hồ sơ sai sót phải nộp lại nhiều lần.
• Đội ngũ chuyên gia: Đội ngũ chuyên viên có kiến thức chuyên sâu về pháp luật xây dựng, am hiểu quy trình hành chính tại các địa phương.
• Tư vấn chuyên sâu: Hỗ trợ đánh giá tính pháp lý của hồ sơ, tư vấn phương án thiết kế phù hợp quy hoạch, giảm thiểu rủi ro bị từ chối cấp phép.
• Hỗ trợ toàn diện: Thay mặt chủ đầu tư làm việc với cơ quan nhà nước, theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ, giải trình bổ sung khi có yêu cầu.
• Đảm bảo thời gian: Cam kết thực hiện đúng thời hạn, giúp chủ đầu tư sớm khởi công công trình theo kế hoạch.

7. Câu hỏi thường gặp

Thời gian giải quyết hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng là bao lâu?

Theo quy định tại Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, thời gian giải quyết hồ sơ cấp giấy phép xây dựng nhà cao tầng là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp cần bổ sung hồ sơ, cơ quan cấp phép phải thông báo một lần duy nhất trong thời hạn 10 ngày làm việc.

Nhà cao tầng xây dựng không phép bị xử phạt như thế nào?

Hành vi xây dựng nhà cao tầng không có giấy phép xây dựng bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư còn bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm và chịu mọi chi phí liên quan.

Có thể ủy quyền cho đơn vị dịch vụ nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng không?

Chủ đầu tư có quyền ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện việc nộp hồ sơ và nhận kết quả. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản theo quy định của pháp luật dân sự và có xác nhận của chủ đầu tư.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cao tầng đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ, tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật và quy hoạch xây dựng. Để đảm bảo quá trình xin phép diễn ra thuận lợi, đúng thời hạn, quý khách hàng hãy liên hệ Công ty dịch vụ kế toán để được tư vấn và hỗ trợ chuyên nghiệp.