Thuế gtgt thuê nhà có được khấu trừ là một trong những vấn đề pháp lý quan trọng mà nhiều doanh nghiệp và cá nhân gặp phải khi thực hiện các giao dịch thuê tài sản. Việc hiểu rõ quy định này không chỉ giúp tối ưu hóa chi phí mà còn tránh các rủi ro về thuế, đảm bảo tuân thủ pháp luật một cách hiệu quả. Trong bối cảnh kinh doanh ngày càng phức tạp, nắm bắt thông tin chính xác về khấu trừ thuế GTGT sẽ hỗ trợ doanh nghiệp quản lý tài chính tốt hơn. Cùng Công ty kế toán ACC tìm hiểu chi tiết.

1. Thuế GTGT thuê nhà có được khấu trừ không?

Căn cứ Điều 4 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính (có hiệu lực từ ngày 30/7/2015), quy định rằng:

Đối với cá nhân cho thuê tài sản, trường hợp tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch từ các hợp đồng cho thuê không vượt quá 100 triệu đồng/năm thì cá nhân đó không thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Đồng thời, theo Điều 1, Khoản 7 Thông tư số 119/2014/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 22 Thông tư số 156/2013/TT-BTC, hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai và nộp thuế GTGT, thuế TNCN và thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế. Tuy nhiên, đối với trường hợp tổng doanh thu cho thuê trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống, hoặc doanh thu bình quân không quá 8,4 triệu đồng/tháng, thì không phải khai, nộp thuế GTGT và thuế TNCN, đồng thời cơ quan thuế không cấp hóa đơn lẻ cho hoạt động cho thuê này.

Như vậy, cá nhân có nhà cho thuê với doanh thu không vượt quá 100 triệu đồng/năm sẽ không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN, mà chỉ phải nộp thuế môn bài theo quy định.

Đối với doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân, để khoản chi phí thuê nhà được tính vào chi phí được trừ khi xác định thuế thu nhập doanh nghiệp theo Khoản 2.5 Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC, doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ gồm: hợp đồng thuê tài sản và chứng từ thanh toán tiền thuê.

Trường hợp hợp đồng thuê có thỏa thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân, hồ sơ xác định chi phí được trừ bao gồm: hợp đồng thuê tài sản, chứng từ thanh toán tiền thuê và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân. Nếu tiền thuê ghi trong hợp đồng chưa bao gồm thuế GTGT và thuế TNCN và doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thay, thì toàn bộ số tiền thuê, bao gồm cả phần thuế nộp thay, được tính vào chi phí được trừ khi xác định thuế thu nhập doanh nghiệp.

2. Điều kiện để khấu trừ thuế GTGT khi thuê nhà

Để thuế gtgt thuê nhà có được khấu trừ, doanh nghiệp cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo pháp luật hiện hành. Trước hết, hợp đồng thuê nhà phải được lập bằng văn bản, nêu rõ giá thuê, thời hạn và các điều khoản liên quan đến thuế GTGT.

Hóa đơn GTGT từ bên cho thuê phải được xuất đúng quy định, ghi nhận đầy đủ thông tin như tên, địa chỉ, mã số thuế của cả hai bên, và mức thuế suất áp dụng thường là 10% đối với dịch vụ cho thuê nhà.

Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2024 quy định rằng, chỉ những hóa đơn điện tử hoặc hóa đơn giấy hợp pháp mới được chấp nhận cho mục đích khấu trừ. Ngoài ra, bên thuê phải chứng minh được rằng nhà thuê được sử dụng trực tiếp cho sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT, chẳng hạn như làm trụ sở văn phòng hoặc xưởng sản xuất.

Nghị định số 123/2020/NĐ-CP bổ sung rằng, nếu nhà thuê được sử dụng cho cả hoạt động chịu thuế và không chịu thuế, thì thuế GTGT đầu vào chỉ được khấu trừ tỷ lệ tương ứng với phần chịu thuế. Thông tư số 219/2013/TT-BTC hướng dẫn cụ thể về việc phân bổ thuế đầu vào, yêu cầu doanh nghiệp lập bảng kê chi tiết để cơ quan thuế kiểm tra.

Một điều kiện quan trọng khác là doanh nghiệp phải kê khai và nộp thuế đúng hạn, đồng thời lưu trữ chứng từ ít nhất 10 năm theo quy định. Trong trường hợp thuê nhà từ đối tác nước ngoài, cần có hợp đồng dịch vụ và hóa đơn phù hợp với quy định về thuế GTGT đối với giao dịch quốc tế. Các doanh nghiệp nhỏ thường gặp khó khăn ở khâu chứng minh mục đích sử dụng, nên cần ghi chép rõ ràng trong sổ sách kế toán.

Việc tuân thủ các điều kiện này không chỉ giúp khấu trừ thành công mà còn tránh các tranh chấp với cơ quan thuế. Nhiều trường hợp thực tế cho thấy, doanh nghiệp có hệ thống kế toán chuyên nghiệp sẽ dễ dàng đáp ứng, từ đó tối ưu hóa dòng tiền.

Tóm lại, điều kiện khấu trừ đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng, nhưng mang lại lợi ích kinh tế đáng kể cho hoạt động kinh doanh.

>> Đọc thêm: Hướng dẫn kê khai bổ sung thuế GTGT

Xem thêm: Chuyển nhượng dự án đầu tư có chịu thuế GTGT không?

3. Các trường hợp không được khấu trừ thuế GTGT thuê nhà

Doanh nghiệp không được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đối với tiền thuê nhà trong các trường hợp sau: trường hợp cá nhân cho thuê nhà có tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê trong năm dương lịch không vượt quá 100 triệu đồng thì không thuộc diện nộp thuế GTGT, do đó doanh nghiệp không phát sinh thuế GTGT đầu vào để khấu trừ.

Ngoài ra, doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân nhưng không có hóa đơn GTGT hợp pháp do cơ quan thuế cấp, hoặc hóa đơn không thể hiện thuế GTGT, ghi sai thuế suất, hoặc thông tin trên hóa đơn không đúng quy định thì cũng không đủ điều kiện khấu trừ thuế GTGT. Bên cạnh đó, trường hợp chi phí thuê nhà không phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT của doanh nghiệp thì thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ.

Đối với các khoản thuê nhà có giá trị thanh toán từ 20 triệu đồng trở lên nhưng doanh nghiệp không thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt theo quy định thì thuế GTGT đầu vào cũng không được khấu trừ.

Ngoài ra, các doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT trực tiếp không được khấu trừ thuế GTGT đầu vào, bao gồm cả thuế GTGT phát sinh từ tiền thuê nhà.

Trong các trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT thay cho cá nhân cho thuê nhà thì số thuế GTGT nộp thay không được khấu trừ mà được hạch toán vào chi phí được trừ khi xác định thuế thu nhập doanh nghiệp.

4. Lợi ích và lưu ý khi áp dụng khấu trừ thuế GTGT thuê nhà

Việc áp dụng thuế gtgt thuê nhà có được khấu trừ mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho doanh nghiệp, giúp giảm chi phí hoạt động và cải thiện lợi nhuận. Theo Luật Thuế giá trị gia tăng, khấu trừ toàn bộ thuế đầu vào hợp lệ cho phép doanh nghiệp chỉ nộp phần thuế chênh lệch, từ đó tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường.

Nghị định số 123/2020/NĐ-CP nhấn mạnh rằng, quy định này áp dụng cho mọi loại hình doanh nghiệp, từ nhỏ đến lớn, miễn là tuân thủ điều kiện. Thông tư số 219/2013/TT-BTC hướng dẫn cách tính toán khấu trừ, giúp doanh nghiệp dễ dàng tích hợp vào hệ thống kế toán. Một lợi ích nổi bật là cải thiện dòng tiền, vì thuế đầu vào được khấu trừ ngay trong kỳ kê khai, giảm số tiền phải nộp tạm thời.

Trong bối cảnh kinh tế số, nhiều doanh nghiệp thuê nhà ảo hoặc không gian làm việc chung cũng được hưởng lợi nếu chứng minh được mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, cần lưu ý một số điểm quan trọng để tránh sai sót.

Đầu tiên, doanh nghiệp phải cập nhật hóa đơn điện tử theo quy định mới, đảm bảo tính bảo mật và tính toàn vẹn dữ liệu. Thứ hai, trong trường hợp kiểm tra sau, cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh, bao gồm hợp đồng, biên bản bàn giao nhà và sổ sách kế toán.

Nếu phát hiện sai sót, doanh nghiệp có thể bị phạt từ 20% đến 100% số thuế khấu trừ sai, theo quy định pháp luật. Ngoài ra, đối với doanh nghiệp mới thành lập, cần đăng ký khấu trừ thuế ngay từ đầu để tránh gián đoạn. Nhiều chuyên gia khuyên nên sử dụng phần mềm kế toán để theo dõi tự động, giảm thiểu lỗi con người.

Lợi ích của khấu trừ không chỉ dừng ở tài chính mà còn nâng cao uy tín với đối tác và cơ quan nhà nước. Trong dài hạn, việc áp dụng đúng quy định giúp doanh nghiệp phát triển bền vững. Do đó, doanh nghiệp nên đầu tư vào đào tạo nhân sự về thuế để tận dụng tối đa lợi ích này.

5. Câu hỏi thường gặp

Thuế GTGT thuê nhà từ cá nhân có được khấu trừ không?

Thuế GTGT thuê nhà từ cá nhân chỉ được khấu trừ khi cá nhân cho thuê thuộc diện nộp thuế GTGT và có hóa đơn GTGT hợp pháp do cơ quan thuế cấp; các trường hợp còn lại thì không được khấu trừ.

Làm thế nào để chứng minh nhà thuê dùng cho kinh doanh chịu thuế GTGT?

Để chứng minh nhà thuê được sử dụng cho hoạt động kinh doanh chịu thuế GTGT, doanh nghiệp cần chuẩn bị và lưu giữ đầy đủ các hồ sơ, chứng từ sau:

• Hợp đồng thuê nhà ghi rõ mục đích sử dụng làm văn phòng, cửa hàng, kho bãi hoặc địa điểm kinh doanh.
• Giấy đăng ký kinh doanh/Thông báo địa điểm kinh doanh thể hiện địa chỉ nhà thuê là nơi hoạt động sản xuất, kinh doanh.
• Hồ sơ thực tế sử dụng như biển hiệu công ty tại địa chỉ thuê, hình ảnh văn phòng/cửa hàng, sơ đồ mặt bằng, biên bản bàn giao nhà thuê.
• Hóa đơn, chứng từ phát sinh tại địa chỉ thuê (điện, nước, internet, dịch vụ…) mang tên doanh nghiệp hoặc phục vụ trực tiếp cho hoạt động kinh doanh.
• Hồ sơ kế toán – thuế thể hiện doanh thu chịu thuế GTGT phát sinh từ hoạt động kinh doanh tại địa điểm thuê.

Các tài liệu trên giúp cơ quan thuế xác định nhà thuê phục vụ trực tiếp cho hoạt động kinh doanh chịu thuế GTGT, từ đó làm căn cứ xem xét điều kiện khấu trừ thuế GTGT (nếu đủ điều kiện khác theo quy định).

Nếu hóa đơn GTGT thuê nhà bị mất, có khấu trừ được không?

Không. Trường hợp hóa đơn GTGT thuê nhà bị mất thì không đủ điều kiện khấu trừ thuế GTGT, vì khấu trừ thuế GTGT bắt buộc phải có hóa đơn GTGT hợp pháp.

Thuế gtgt thuê nhà có được khấu trừ là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp giảm thiểu chi phí thuế một cách hợp pháp, nhưng đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Việc nắm bắt rõ ràng các điều kiện và trường hợp loại trừ sẽ hỗ trợ quản lý tài chính hiệu quả hơn. Để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ thực hiện, hãy liên hệ Công ty kế toán ACC ngay hôm nay, chúng tôi sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề kế toán thuế.