Thuế hoàn công xây dựng là một phần không thể thiếu trong các dự án đầu tư bất động sản và xây dựng tại Việt Nam, giúp đảm bảo tính minh bạch tài chính và tuân thủ quy định pháp luật. Việc nắm rõ mức thuế này không chỉ giúp doanh nghiệp tránh các sai sót trong kê khai mà còn tối ưu hóa chi phí dự án hiệu quả. Cùng Công ty kế toán ACC khám phá chi tiết qua bài viết dưới đây.

1. Mức thuế hoàn công xây dựng hiện nay là bao nhiêu?

Hiện nay, mức thuế áp dụng cho hoạt động thuế hoàn công xây dựng chủ yếu được quy định theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024. Theo đó, hoạt động xây dựng, bao gồm cả hình thức hoàn công, thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) với thuế suất chuẩn là 10%.

Cụ thể, khi doanh nghiệp thực hiện hoàn công tài sản cố định như nhà xưởng, công trình xây dựng để đổi lấy quyền sử dụng đất hoặc các quyền lợi khác, giá trị gia tăng phát sinh từ hoạt động này sẽ bị tính thuế GTGT ở mức 10% trên giá trị hoàn công sau khi trừ đi các chi phí đầu vào hợp lý. Điều này áp dụng cho hầu hết các trường hợp, trừ một số hoạt động đặc thù như xây dựng nhà ở xã hội hoặc công trình công cộng có thể được miễn hoặc giảm theo quy định riêng. Việc xác định mức thuế 10% này giúp doanh nghiệp dễ dàng lập kế hoạch tài chính, tránh tình trạng kê khai sai dẫn đến phạt hành chính.

Hơn nữa, Nghị định số 181/2025/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng đã làm rõ rằng, giá trị hoàn công được tính dựa trên giá thị trường tại thời điểm giao dịch, đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong áp dụng thuế.

2. Khái niệm và phạm vi áp dụng của thuế hoàn công xây dựng

Thuế hoàn công xây dựng đề cập đến khoản thuế GTGT phát sinh từ hoạt động trao đổi tài sản xây dựng lấy quyền sử dụng đất hoặc các quyền lợi tương đương, thường xảy ra trong các dự án bất động sản hoặc đầu tư hạ tầng. Theo quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, hoạt động này được coi là một hình thức chuyển giao quyền sở hữu tài sản cố định, từ đó thuộc diện chịu thuế GTGT. Phạm vi áp dụng bao gồm các trường hợp doanh nghiệp xây dựng công trình trên đất của đối tác và nhận lại quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành, hoặc các giao dịch tương tự trong hợp đồng hợp tác kinh doanh. Không áp dụng cho các hoạt động xây dựng nội bộ không có yếu tố trao đổi, mà chỉ tập trung vào những giao dịch có giá trị gia tăng rõ ràng.

Việc hiểu rõ khái niệm này giúp doanh nghiệp phân biệt với các loại thuế khác như thuế thu nhập doanh nghiệp, tránh nhầm lẫn trong báo cáo tài chính. Nghị định số 181/2025/NĐ-CP đã bổ sung hướng dẫn cụ thể về cách xác định giá trị giao dịch hoàn công, dựa trên nguyên tắc giá thị trường độc lập, đảm bảo không có tình trạng trốn tránh thuế qua định giá thấp.

>> Đọc thêm: Dịch vụ hoàn thuế TNCN nhanh chóng

Xem thêm: Hóa đơn chưa thanh toán có được hoàn thuế không?

3. Cách tính và kê khai thuế hoàn công xây dựng

Việc tính toán thuế hoàn công xây dựng đòi hỏi sự chính xác dựa trên các quy định pháp lý hiện hành.

Đầu tiên, giá trị chịu thuế được xác định bằng giá trị hoàn công trừ đi giá trị tài sản đầu vào đã khấu trừ thuế GTGT, theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024. Thuế GTGT phải nộp = (Giá trị hoàn công x 10%) – Thuế GTGT đầu vào được khấu trừ.

Ví dụ, nếu một dự án hoàn công có giá trị 10 tỷ đồng và thuế đầu vào khấu trừ là 800 triệu đồng, thì số thuế phải nộp sẽ là (10 tỷ x 10%) – 800 triệu = 200 triệu đồng.

Doanh nghiệp cần lập hóa đơn GTGT cho hoạt động này, ghi rõ giá trị hoàn công và thuế suất 10%. Về kê khai, theo Nghị định số 209/2013/NĐ-CP, doanh nghiệp phải kê khai thuế GTGT hàng tháng hoặc quý tùy theo quy mô, nộp kèm theo tờ khai thuế theo mẫu quy định tại cơ quan thuế địa phương. Nếu có yếu tố đặc thù như hoàn công liên quan đến đất đai, cần phối hợp với cơ quan quản lý đất đai để xác nhận giá trị giao dịch. Quy trình này giúp đảm bảo tính minh bạch, tránh các rủi ro kiểm tra sau này từ cơ quan thuế.

4. Lưu ý quan trọng khi thực hiện thuế hoàn công xây dựng

Khi thực hiện thuế hoàn công xây dựng, doanh nghiệp cần chú ý đến việc lưu trữ đầy đủ chứng từ như hợp đồng hoàn công, biên bản nghiệm thu công trình và hóa đơn đầu vào để chứng minh giá trị khấu trừ. Theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, nếu không có chứng từ hợp lệ, phần thuế đầu vào sẽ không được khấu trừ, dẫn đến tăng gánh nặng thuế phải nộp.

Ngoài ra, trong trường hợp hoàn công liên quan đến đối tác nước ngoài, cần áp dụng quy định về thuế nhà thầu nếu áp dụng, nhưng chủ yếu vẫn tuân thủ mức 10% GTGT nội địa. Doanh nghiệp cũng nên theo dõi các cập nhật từ Nghị định số 209/2013/NĐ-CP để điều chỉnh kịp thời, đặc biệt khi có thay đổi về phương pháp tính giá thị trường. Việc tuân thủ các lưu ý này không chỉ giúp tránh phạt từ 20% đến 100% số thuế trốn tránh mà còn nâng cao uy tín trong giao dịch kinh doanh.

Hơn nữa, trong bối cảnh kinh tế số hóa, sử dụng phần mềm kế toán để theo dõi thuế hoàn công xây dựng sẽ giúp quy trình trở nên hiệu quả hơn, giảm thiểu lỗi con người.

5. Câu hỏi thường gặp

Thuế hoàn công xây dựng có được khấu trừ thuế đầu vào không?

Có, theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, thuế GTGT đầu vào liên quan đến hoạt động hoàn công xây dựng được khấu trừ nếu có hóa đơn, chứng từ hợp pháp. Điều này áp dụng cho chi phí vật liệu, nhân công và các khoản đầu tư trực tiếp vào công trình. Tuy nhiên, phần đầu vào không liên quan trực tiếp sẽ bị loại trừ để đảm bảo tính chính xác.

Hoàn công xây dựng có phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp không?

Hoạt động thuế hoàn công xây dựng chủ yếu chịu thuế GTGT ở mức 10%, nhưng giá trị hoàn công cũng là cơ sở để tính thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) theo quy định chung. Theo Luật Thuế GTGT và các quy định liên quan, lợi nhuận từ giao dịch hoàn công sẽ được tính vào thu nhập chịu thuế TNDN với mức 20%.

Thời hạn kê khai thuế hoàn công xây dựng là bao lâu?

Thời hạn kê khai thuế hoàn công xây dựng tuân theo quy định tại Nghị định số 181/2025/NĐ-CP, với doanh nghiệp kê khai hàng tháng trước ngày 20 của tháng sau hoặc hàng quý trước ngày 30 của tháng đầu quý sau. Nếu phát sinh giao dịch lớn, cần kê khai bổ sung ngay lập tức. Việc chậm trễ có thể dẫn đến phạt chậm nộp từ 0,03%/ngày.

Thuế hoàn công xây dựng không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp vận hành bền vững trong lĩnh vực xây dựng. Việc nắm bắt chính xác mức thuế 10% và các quy định liên quan sẽ giúp tránh rủi ro không đáng có. Để nhận tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ kê khai hiệu quả, hãy liên hệ Công ty kế toán ACC ngay hôm nay, đội ngũ chuyên gia sẽ đồng hành cùng bạn.