Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công ty dịch vụ kế toán ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Doanh thu tính thuế trong hoạt động cho thuê nhà

Trong mô hình thuê nhà nguyên căn rồi chia nhỏ cho thuê lại từng phòng, hoạt động này được coi là kinh doanh dịch vụ cho thuê tài sản theo quy định pháp luật thuế. Doanh thu để tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là toàn bộ số tiền thu được từ việc cho thuê lại các phòng, không chỉ phần chênh lệch giữa tiền thuê nguyên căn và tiền cho thuê lại. Lý do là doanh thu được xác định dựa trên tổng giá trị dịch vụ cung cấp cho khách thuê cuối cùng, bao gồm cả khoản tiền nhận từ họ, bất kể chi phí đầu vào đã được khấu trừ hay chưa. Việc chỉ tính phần chênh lệch có thể dẫn đến kê khai sai, gây rủi ro bị truy thu thuế và phạt hành chính.

Xem thêm: Tôi đang gặp vấn đề là tiền trong tài khoản nhiều hơn doanh thu kê khai do có thêm tiền cá nhân chuyển vào, vậy khi giải trình có khó không?

Cơ sở pháp lý

Theo Thông tư 18/2026/TT-BTC doanh thu của cá nhân kinh doanh từ hoạt động cho thuê tài sản là toàn bộ tiền thuê nhận được, không phân biệt đã thu hay chưa thu, và không được khấu trừ chi phí đầu vào khi áp dụng phương pháp khoán thuế. Cụ thể, khoản thu từ cho thuê nhà ở hoặc phòng trọ được tính đầy đủ vào doanh thu chịu thuế, trừ trường hợp áp dụng phương pháp khấu trừ VAT

Ngoài ra, Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 (sửa đổi, bổ sung năm 2012 và 2014) quy định thu nhập từ cho thuê tài sản là một trong các khoản thu nhập chịu thuế TNCN. Nếu cá nhân không đăng ký kinh doanh, vẫn phải kê khai thuế một lần phát sinh cho mỗi hợp đồng cho thuê.

Xem thêm: Cho hỏi nếu hộ kinh doanh vay tiền người thân để nhập hàng, không có hợp đồng rõ ràng, sau này giải trình với cơ quan thuế có vấn đề gì không?

Cách kê khai doanh thu cụ thể

• Xác định doanh thu: Tổng hợp toàn bộ tiền thuê từ các phòng. Không được trừ trực tiếp chi phí thuê vào doanh thu khi kê khai khoán.
• Phương pháp kê khai: Cá nhân kinh doanh áp dụng phương pháp khoán thuế, kê khai tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản.
• Hồ sơ kê khai:
• Tờ khai thuế GTGT và TNCN theo mẫu
• Hợp đồng thuê nguyên căn và hợp đồng cho thuê lại từng phòng (bản sao).
• Bảng kê doanh thu chi tiết theo tháng/quý, kèm chứng từ thu tiền (hóa đơn, biên lai).

Việc tuân thủ kê khai đầy đủ doanh thu giúp tránh rủi ro pháp lý, tối ưu hóa chi phí thuế hợp pháp qua các khoản khấu trừ được phép (nếu áp dụng phương pháp khấu trừ), và đảm bảo hoạt động kinh doanh bền vững. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công ty dịch vụ kế toán ACC.