Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công ty dịch vụ kế toán ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Điều kiện áp dụng thuế đối với hoạt động cho thuê nhà trọ

Hoạt động cho thuê nhà trọ được coi là kinh doanh dịch vụ lưu trú, thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nếu thu nhập từ hoạt động này vượt ngưỡng miễn thuế

 Nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, phải nộp thuế theo phương pháp khoán hoặc kê khai tùy theo quy mô (theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh). Ngoài ra, Luật Quản lý thuế 2019 (sửa đổi, bổ sung năm 2023) yêu cầu cá nhân kinh doanh phải đăng ký mã số thuế tại cơ quan thuế địa phương trước khi kê khai.

Quy trình kê khai thuế cho hoạt động cho thuê nhà trọ

Xem thêm: Em hỏi chút ạ, em đang ở nhóm 2 nhưng em không biết mình phải kê khai hàng tồn, giờ mình kê hàng tồn còn kịp không các anh chị, mình kê xong là mình được xuất hóa đơn điện tử bán bình thường phải không ạ?

Quy trình kê khai thuế được thực hiện theo phương pháp khoán ( Thông tư 18/2026/TT-BTC hướng dẫn về hóa đơn, chứng từ. Dưới đây là các bước cụ thể:

Bước 1: Đăng ký kinh doanh và mã số thuế

Cá nhân cần đăng ký hộ kinh doanh cá thể tại UBND nơi đặt nhà trọ, kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà. Sau đó, đăng ký mã số thuế tại Chi cục Thuế trong vòng 10 ngày kể từ khi bắt đầu hoạt động. Bước này giúp xác định phương pháp tính thuế tránh phạt hành chính nếu chậm trễ (theo Luật Quản lý thuế 2019).

Bước 2: Xác định doanh thu và phương pháp tính thuế

Tính tổng doanh thu từ cho thuê nhà trọ trừ chi phí hợp lý như sửa chữa, khấu hao. Nếu doanh thu ≤ 100 triệu đồng/năm, miễn thuế; nếu trên mức này, áp dụng tỷ lệ thuế khoán: 5% GTGT và 5% TNCN trên doanh thu

Bước 3: Kê khai và nộp thuế

Kê khai thuế hàng quý qua ứng dụng eTax hoặc trực tiếp tại Chi cục Thuế trước ngày 20 của tháng đầu quý sau. Nộp thuế vào ngân sách nhà nước qua tài khoản kho bạc hoặc ngân hàng. Nếu sử dụng hóa đơn điện tử, phải đăng ký theo Nghị định 70/2025/NĐ-CP (sửa đổi), với mức phạt chậm nộp là 0,03%/ngày trên số tiền chậm nộp.

Xem thêm: Xin chào anh chị em trong nhóm, cho mình hỏi nhà mình thu mua phế liệu (mua đi bán lại) thuộc nhóm 2 từ 500 triệu đến 1 tỷ thì ngoài dùng mẫu S2A thì cần lập thêm bảng 01-TNDN không ạ, hoặc nếu có thì là loại bảng khai nào ạ (mua từ người nhặt ve chai)?

Bước 4: Lưu trữ và báo cáo định kỳ

Lưu giữ hóa đơn, hợp đồng thuê phòng ít nhất 10 năm để kiểm tra sau. Báo cáo quyết toán thuế hàng năm trước ngày 90 sau khi kết thúc năm dương lịch, theo Luật Quản lý thuế 2019. Nếu vi phạm, mức phạt từ 20% đến 100% số thuế trốn tránh, tối đa 100.000.000 đồng.

Hồ sơ cần chuẩn bị cho kê khai

• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hộ cá thể (bản sao công chứng).
• Sổ sách ghi chép doanh thu, chi phí
• Hợp đồng cho thuê phòng với người thuê (ít nhất 2 bên ký, có giá trị pháp lý theo Bộ luật Dân sự 2015).
• Bảng kê hóa đơn, chứng từ thu chi (nếu áp dụng phương pháp kê khai).
• Tờ khai thuế GTGT và TNCN theo Thông tư 18/2026/TT-BTC).

Việc tuân thủ kê khai giúp tránh rủi ro pháp lý, tối ưu hóa chi phí thuế và đảm bảo hoạt động kinh doanh bền vững. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công ty dịch vụ kế toán ACC.