Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công ty dịch vụ kế toán ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Doanh thu tính thuế từ hoạt động cho thuê tài sản

Theo quy định tại Thông tư 69/2025/TT-BTC, đối với cá nhân hoặc hộ kinh doanh thực hiện hoạt động cho thuê tài sản có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở lên, doanh thu tính thuế là tổng số tiền nhận được từ hoạt động cho thuê (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng), dựa trên hợp đồng hoặc thực tế giao dịch. Trong trường hợp giá thuê net 60 triệu đồng/tháng được hiểu là giá trị hợp đồng cho thuê chưa bao gồm thuế (tức doanh thu thực nhận trước khi nộp thuế), thì doanh thu cả năm được xác định là 60 triệu đồng × 12 tháng = 720 triệu đồng. Việc quy đổi doanh thu bằng công thức 60 triệu × 12 / 0,9 = 800 triệu đồng là không đúng, vì không có cơ sở pháp lý yêu cầu chia cho 0,9 (công thức này có thể xuất phát từ nhầm lẫn với trường hợp thuế suất 10% và tính giá trị gross từ net, nhưng không áp dụng cho phương pháp khoán thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản). Nếu giá thuê net được ghi nhận là số tiền thực nhận sau khi khấu trừ các khoản phí khác (không phải thuế), doanh thu vẫn lấy theo giá trị hợp đồng, và cơ quan thuế sẽ khoán dựa trên thực tế.

Xem thêm: Giúp mình với công ty tạm dừng 2 năm. Nay vào nộp tờ khai đã cập nhật phần mềm đầy đủ nhưng nộp tờ khai vẫn báo như thế này. Mẫu tờ khai đã được nâng cấp trên Hệ thống Thông tin giải quyết thủ tục hành chính của cơ quan thuế. Người nộp thuế vui lòng thực hiện tại: Anh chị em giúp xem là lỗi như thế nào với ạ.

Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Căn cứ Luật Thuế giá trị gia tăng số 2024 và Thông tư 111/2013/TT-BTC, hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân hoặc hộ kinh doanh áp dụng phương pháp khoán thuế với thuế suất GTGT là 5% trên doanh thu (theo Phụ lục tỷ lệ phần trăm trên doanh thu tại Thông tư 69/2025/TT-BTC, áp dụng cho dịch vụ cho thuê tài sản). Do đó, với doanh thu 720 triệu đồng/năm, số thuế GTGT phải nộp là 720 triệu đồng × 5% = 36 triệu đồng. Cách tính 800 triệu × 5% = 40 triệu đồng trong câu hỏi là sai do doanh thu được xác định không chính xác. Cá nhân không cần xuất hóa đơn GTGT mà cơ quan thuế sẽ thông báo số thuế khoán hàng năm; nếu doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm thì được miễn thuế GTGT.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Xem thêm: Dạ em chào anh chị, anh chị vui lòng cho em hỏi có anh chị nào trong nhóm đã từng làm hợp đồng hợp tác giữa công ty và 1 cá nhân chưa ạ? Em xin hỏi kinh nghiệm ạ, em cảm ơn ạ.

Theo Thông tư 69/2025/TT-BTC, thuế TNCN đối với thu nhập từ cho thuê tài sản được tính theo phương pháp khoán với tỷ lệ 5% trên doanh thu (áp dụng cho hoạt động dịch vụ cho thuê tài sản của cá nhân hoặc hộ kinh doanh). Với doanh thu 720 triệu đồng/năm, số thuế TNCN là 720 triệu đồng × 5% = 36 triệu đồng. Việc tính 800 triệu × 5% − 25 triệu = 15 triệu đồng là không đúng vì: (i) doanh thu cơ sở sai như đã phân tích; (ii) phương pháp khoán không áp dụng giảm trừ gia cảnh 25 triệu đồng/năm (quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12, sửa đổi, chỉ áp dụng cho thu nhập từ tiền lương, tiền công tính theo biểu thuế lũy tiến, không áp dụng cho thu nhập từ cho thuê tài sản theo khoán). Nếu thu nhập từ cho thuê được bên thuê (tổ chức) khấu trừ tại nguồn theo Thông tư 111/2013/TT-BTC (Điều 25), tỷ lệ khấu trừ là 10% trên thu nhập, nhưng trường hợp này không áp dụng giảm trừ và không tính riêng GTGT nếu cá nhân không đăng ký kinh doanh.

Việc tuân thủ đúng quy định giúp tránh phạt hành chính theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP (về hành vi kê khai sai doanh thu hoặc trốn thuế), đồng thời đảm bảo quyền lợi khấu trừ thuế đầu vào nếu áp dụng. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công ty dịch vụ kế toán ACC.