Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công ty kế toán ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Trường hợp 1: Chỉ cho thuê nhà trọ và thu tiền thuê (không phát sinh dịch vụ khác)

Theo quy định tại Thông tư 18/2026/TT-BTC, hoạt động cho thuê nhà trọ chỉ thu tiền thuê phòng (không kèm dịch vụ) được coi là cho thuê tài sản và áp dụng phương pháp kê khai thuế tương tự như cho thuê tài sản khác. Cụ thể, cá nhân cho thuê phải kê khai và nộp thuế GTGT với mức 5% trên doanh thu nếu doanh thu từ hoạt động này từ 100 triệu đồng/năm trở lên.. Đồng thời, thuế TNCN được tính theo tỷ lệ 5% trên doanh thu (không khấu trừ chi phí). Nếu doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm, cá nhân được miễn thuế GTGT nhưng vẫn phải kê khai thuế TNCN nếu có thu nhập chịu thuế theo Luật Thuế TNCN 2007.

Trường hợp 2: Cho thuê nhà trọ kèm dịch vụ khác (giặt, dọn dẹp,…)

Nếu hoạt động cho thuê nhà trọ kết hợp cung cấp các dịch vụ như giặt giũ, dọn dẹp vệ sinh hoặc các tiện ích khác, thì đây được xem là kinh doanh dịch vụ lưu trú. Lúc này, cá nhân phải đăng ký hộ kinh doanh cá thể tại cơ quan đăng ký kinh doanh (theo Luật Doanh nghiệp 2020). Sau khi đăng ký, hộ kinh doanh sẽ kê khai thuế theo phương pháp khoán hoặc kê khai tùy quy mô, với thuế GTGT và TNCN áp dụng theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Xem thêm: Mua hàng đơn nào cũng lấy hóa đơn đầu vào. Mà không xuất ra thì có làm sao không mọi người? Em thuộc diện dưới 1 tỷ.

Xử lý thu tiền điện, nước trong trường hợp 1

Trong trường hợp chỉ thu tiền thuê nhà trọ (không dịch vụ khác), việc thu tiền điện, nước từ người thuê chỉ được coi là thu hộ và nộp lại cho đơn vị cung cấp (như Tổng công ty Điện lực hoặc công ty nước sạch), không phải là doanh thu chịu thuế GTGT hoặc TNCN. Anh/Chị cần lập hóa đơn hoặc biên nhận thu hộ rõ ràng, ghi chú "thu hộ tiền điện/nước" và nộp đầy đủ số tiền thu được cho nhà cung cấp trong thời hạn quy định (thường 10-15 ngày sau kỳ thanh toán). Nếu có tính thêm phí dịch vụ trên điện nước (ví dụ: phí quản lý 10%), phần phí này sẽ được tính vào doanh thu chịu thuế và phải kê khai bổ sung theo quy định thuế GTGT 5% và TNCN 5%. Để kê khai chính xác, Anh/Chị nên lưu giữ chứng từ thu hộ và báo cáo trong tờ khai thuế hàng quý hoặc năm.

Bước 1: Xác định doanh thu chịu thuế

Tính tổng doanh thu từ tiền thuê nhà trọ (loại trừ phần thu hộ điện nước đã nộp lại). Nếu trên 100 triệu đồng/năm, áp dụng thuế GTGT 5%; dưới mức này, chỉ kê khai TNCN nếu có thu nhập chịu thuế.

Xem thêm: Em là hộ kinh doanh hoạt động nhiều lĩnh vực: 1. Sản xuất doanh thu 400 triệu/năm. 2. Thương mại doanh thu 400 triệu/năm. 3. Dịch vụ doanh thu 400 triệu/năm. 4. Cho thuê tài sản doanh thu 400 triệu/năm. Vậy khi tính thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp trên doanh thu em có được trừ 500 triệu cho từng lĩnh vực không, nếu được nghĩa là em không phải nộp thuế, nếu không được thì em được trừ cho lĩnh vực nào khi mà thuế suất khác nhau, hay em được trừ 500 triệu nhưng chia theo tỷ lệ doanh thu của từng lĩnh vực? Mời cả nhà cùng viết ra công thức tính thuế thu nhập cá nhân, chỉ thuế thu nhập cá nhân thôi ạ, thuế giá trị gia tăng bỏ qua đi ạ.

Bước 2: Nộp tờ khai và thuế

Nộp tờ khai thuế tại cơ quan thuế nơi cư trú trước ngày 20 của tháng tiếp theo quý (nếu khoán) hoặc hàng quý. Nộp thuế trực tiếp tại kho bạc nhà nước hoặc qua tài khoản ngân hàng, kèm chứng từ thu hộ điện nước để chứng minh không tính vào doanh thu.

Bước 3: Lưu trữ hồ sơ

Giữ hóa đơn, hợp đồng thuê, biên nhận thu điện nước ít nhất 10 năm. Nếu cần điều chỉnh, nộp bổ sung trong vòng 10 năm kể từ thời điểm phát sinh.

Việc tuân thủ đúng quy định giúp tránh phạt hành chính và đảm bảo quyền lợi khấu trừ chi phí hợp lý. Đồng thời, kê khai minh bạch hỗ trợ cá nhân trong việc chứng minh thu nhập khi vay vốn hoặc giao dịch lớn. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công ty kế toán ACC.