Thuế cho thuê nhà là một trong những nghĩa vụ tài chính quan trọng mà chủ sở hữu bất động sản cần nắm rõ khi khai thác dòng tiền từ việc cho thuê. Việc hiểu đúng quy định không chỉ giúp cá nhân, hộ gia đình tuân thủ pháp luật mà còn tối ưu chi phí và tránh các rủi ro về truy thu, phạt vi phạm hành chính. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định hiện hành, từ đối tượng chịu thuế, mức thuế suất đến hồ sơ khai thuế, đồng hành cùng Công ty dịch vụ kế toán ACC để bạn đọc có cái nhìn toàn diện và chính xác nhất.

1. Quy định về thuế cho thuê nhà hiện nay

Hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng và bất động sản của cá nhân được xác định theo quy định về thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, trừ trường hợp kinh doanh lưu trú. Các căn cứ cần lưu ý gồm Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh được nâng lên 01 tỷ đồng/năm, áp dụng từ ngày 01/01/2026. Theo đó, cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN; trường hợp doanh thu trên 01 tỷ đồng/năm thì thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Đối với cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu trên 01 tỷ đồng/năm, thuế GTGT được tính bằng doanh thu tính thuế nhân với tỷ lệ 5%; thuế TNCN được tính bằng phần doanh thu vượt 01 tỷ đồng nhân với tỷ lệ 5%. Doanh thu cần được xác định trên tổng hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân theo quy định, không chỉ căn cứ vào từng hợp đồng riêng lẻ.

Khi xác định doanh thu, cá nhân cần căn cứ vào hợp đồng và các khoản tiền thực tế nhận được từ hoạt động cho thuê. Các khoản thu hộ, chi hộ như tiền điện, nước cần được xác định theo bản chất giao dịch và thỏa thuận trong hợp đồng để kê khai phù hợp.

2. Đối tượng và trường hợp phải nộp thuế

Cá nhân có hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng hoặc bất động sản thuộc diện thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định. Trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê tại các địa điểm khác nhau, doanh thu được tổng hợp để xác định ngưỡng doanh thu và nghĩa vụ thuế trong năm.

Cá nhân có tổng doanh thu cho thuê bất động sản trong năm từ 01 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN, nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thông báo doanh thu theo mẫu và thời hạn quy định. Trường hợp doanh thu trên 01 tỷ đồng/năm, cá nhân thực hiện kê khai và nộp thuế theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Đối với hoạt động cho thuê nhà ngắn hạn hoặc cung cấp dịch vụ lưu trú như homestay, Airbnb, cần phân biệt với hoạt động cho thuê bất động sản thông thường. Hoạt động kinh doanh lưu trú được xác định theo tính chất dịch vụ thực tế cung cấp và áp dụng quy định về thuế, đăng ký kinh doanh tương ứng; không mặc nhiên áp dụng hồ sơ dành cho cá nhân cho thuê bất động sản không kinh doanh lưu trú.

Trường hợp cho người thân ở nhờ mà không phát sinh khoản thu từ việc cho thuê thì không phát sinh doanh thu cho thuê để tính thuế. Cá nhân nên lưu giữ giấy tờ, thỏa thuận liên quan để làm rõ bản chất việc sử dụng nhà khi cần thiết.

Xem thêm: Hướng dẫn khai bổ sung tờ khai thuế cho thuê tài sản

3. Hồ sơ và thủ tục kê khai thuế cho thuê nhà

Cá nhân cho thuê bất động sản cần chuẩn bị hồ sơ theo mẫu áp dụng và thực hiện kê khai với cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Theo hướng dẫn tại Thông tư 18/2026/TT-BTC và các văn bản sửa đổi, bổ sung, hồ sơ của cá nhân trực tiếp khai thuế sử dụng Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản Mẫu số 01/BK-BĐS.

Thông tin, giấy tờ cần chuẩn bị gồm:

• Tờ khai hoặc thông báo doanh thu theo mẫu áp dụng đối với hoạt động cho thuê bất động sản.
• Thông tin định danh và mã số thuế của cá nhân cho thuê.
• Thông tin về bất động sản cho thuê.
• Hợp đồng cho thuê và thông tin về doanh thu, thời hạn cho thuê.
• Tài liệu liên quan khác phục vụ việc kê khai theo yêu cầu của cơ quan thuế.

Quy trình kê khai và nộp thuế được thực hiện theo các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Xác định doanh thu tính thuế và chuẩn bị hồ sơ

Chủ nhà tổng hợp doanh thu từ các hợp đồng cho thuê bất động sản trong năm để xác định nghĩa vụ thuế. Nếu tổng doanh thu từ 01 tỷ đồng trở xuống, cá nhân thực hiện thông báo doanh thu theo mẫu quy định; nếu doanh thu trên 01 tỷ đồng, cá nhân lập hồ sơ khai thuế và xác định số thuế phải nộp.

Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế đến cơ quan thuế có thẩm quyền

Cá nhân gửi hồ sơ đến cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê theo quy định. Hồ sơ có thể được nộp bằng phương thức điện tử hoặc phương thức khác theo hướng dẫn của cơ quan thuế. Đối với cá nhân trực tiếp khai thuế, hồ sơ sử dụng Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Mẫu số 01/BK-BĐS.

Bước 3: Nộp tiền thuế và hoàn thành nghĩa vụ

Sau khi xác định số thuế phải nộp, cá nhân thực hiện nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông tin và thời hạn quy định. Người nộp thuế cần theo dõi tình trạng tiếp nhận, xử lý hồ sơ và lưu giữ chứng từ nộp thuế để đối chiếu khi cần thiết.

Xem thêm: Chi phí thuê nhà cho giám đốc có được khấu trừ thuế?

4. Các khoản giảm trừ và ưu đãi thuế

Đối với hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân, thuế được xác định theo tỷ lệ trên doanh thu và ngưỡng doanh thu được quy định riêng. Vì vậy, cá nhân không áp dụng giảm trừ gia cảnh như khi tính thuế TNCN đối với tiền lương, tiền công để xác định số thuế từ hoạt động cho thuê bất động sản.

Chính sách thuế áp dụng từ năm 2026 quy định cá nhân có tổng doanh thu cho thuê bất động sản trong năm từ 01 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Trường hợp doanh thu vượt ngưỡng này, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế theo cách tính tương ứng tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Đối với chi phí sửa chữa, bảo trì hoặc quản lý nhà cho thuê, cá nhân không được tự động trừ các khoản chi phí này khỏi doanh thu để tính thuế theo phương pháp áp dụng đối với hoạt động cho thuê bất động sản. Người cho thuê nên lưu giữ hóa đơn, chứng từ và hợp đồng liên quan để phục vụ việc xác định nghĩa vụ thuế, giải trình khi cơ quan thuế yêu cầu.

Trường hợp cá nhân gặp khó khăn do thiên tai, hỏa hoạn hoặc sự kiện bất khả kháng, việc gia hạn nộp thuế hoặc xử lý nghĩa vụ thuế được xem xét theo điều kiện, hồ sơ và trình tự của pháp luật về quản lý thuế. Cá nhân cần gửi đề nghị kèm tài liệu chứng minh đến cơ quan thuế có thẩm quyền để được xem xét theo quy định.

5. Câu hỏi thường gặp

Trường hợp cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng/năm có cần kê khai thuế không?

Theo quy định áp dụng năm 2026, cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Tuy nhiên, cá nhân vẫn phải thực hiện thông báo doanh thu với cơ quan thuế theo mẫu và thời hạn quy định.

Nếu không kê khai thuế cho thuê nhà sẽ bị xử lý như thế nào?

Cá nhân không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ kê khai thuế có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế tùy theo tính chất, mức độ và hậu quả của hành vi. Trường hợp phát sinh số thuế còn thiếu, cá nhân có thể phải nộp đủ số thuế, tiền chậm nộp và tiền phạt theo quy định. Nếu có hành vi trốn thuế, mức xử lý được xác định theo quy định pháp luật tương ứng.

Chi phí sửa chữa nhà cho thuê có được trừ khi tính thuế không?

Đối với cá nhân cho thuê bất động sản, thuế được xác định theo tỷ lệ trên doanh thu theo quy định, nên các khoản chi phí sửa chữa, bảo trì hoặc quản lý nhà không được tự động khấu trừ khỏi doanh thu tính thuế. Cá nhân nên lưu giữ hóa đơn, chứng từ liên quan để phục vụ việc quản lý và giải trình khi cần thiết.

Việc nắm vững các quy định về thuế cho thuê nhà không chỉ giúp cá nhân, hộ gia đình thực hiện đúng nghĩa vụ với ngân sách nhà nước mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trước các rủi ro pháp lý. Với sự thay đổi liên tục của chính sách thuế, việc cập nhật thông tin thường xuyên là điều cần thiết. Nếu bạn cần hỗ trợ chi tiết về kê khai, quyết toán thuế hoặc tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Công ty dịch vụ kế toán ACC để được đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm đồng hành và giải đáp kịp thời.